Dividendový aristokrati patria medzi najkvalitnejšie dividendové rastové akcie. Investori, ktorí hľadajú dividendový rast, mali by si zoznam týchto firiem preskúmať. Skladá sa z 53 akcií z indexu S&P 500 a sú to firmy, ktoré zvyšujú svoju dividendu aspoň 25 rokov v rade.
Real Estate Investment Trusts (REITS) sa zdajú byť priamo určené na to, aby boli dividendovými aristokratmi. REIT firmy sú zo zákona povinné rozdeľovať minimálne 90% svojich ziskov akcionárom (aby nemuseli platiť korporátnu daň), čo vedie k stálemu rastu dividendy, v prípade, že zisky v čase rastú.
A napriek tomu je v zozname dividendových aristokratov iba jediná REIT firma a to Federal Realty Investment Trust (FRT:NYSE). Dôvodom „nedostatku“ REIT firiem v indexe dividendových aristokratov je práve vysoký výplatný pomer. Je veľmi ťažké každoročne zvyšovať dividendu, keď rozdeľujete väčšinu svojich príjmov, čo ponecháva len malý priestor pre chyby.
Federal Realty Investment Trust (FRT:NYSE) je relatívne novým členom dividendových aristokratov, akcie boli do indexu S&P 500 pridané v roku 2016. Má však veľmi pôsobivú dividendovú históriu, firma Federal Realty totiž svoju dividendu zvýšila už viac ako 50 rokov v rade, čo z nej robí tiež dividendového kráľa.
V tomto článku si o jedinej REIT firme na zozname dividendových aristokratov a dividendových kráľov povieme viac.
Prehľad podnikania
Federal Realty Investment Trust (FRT:NYSE) bola založená v roku 1962. Obchodným modelom spoločnosti Federal Realty, ako firma, je vlastniť a prenajímať nehnuteľnosti. Prevažnú časť svojich príjmov z prenájmu, rovnako ako z externého financovania, firma používa na získanie nových nehnuteľností. To pomáha vytvárať efekt „snehovej gule“ s rastúcim príjmom, ktorý každý DGI investor dobre pozná.
Federal Realty Investment Trust (FRT:NYSE) vlastní predovšetkým nákupné centrá. Ale pôsobí aj v oblasti viacúčelových projektov, ako je maloobchod (retail), byty (apartments) a bytové domy (condominiums). Portfólio nehnuteľností je z hľadiska nájomnej základne veľmi rôznorodé. Žiadny sektor podnikania (prenájmu) nepredstavuje viac ako 9% portfólia a ani jediný nájomník neprináša firme viac ako 3% nájmu. Spoločnosť Federal Realty má vysoko kvalitné portfólio nájomcov.
Maloobchodné portfólio (retail) je pre spoločnosť Federal Realty najvýraznejším z hľadiska priemerného základného nájomného a skladá sa zo 105 nehnuteľností. Približne 95% nehnuteľností spoločnosti Federal Realty bolo v Q3 2018 prenajatých, čo zodpovedá predchádzajúcim výsledkom.
Nehnuteľnosti spoločnosti Federal Realty Investment Trust (FRT:NYSE) sú geograficky umiestnené na východnom a západnom pobreží a firma má najnovšie nehnuteľnosti aj v Miami a Chicagu. Hlavnými trhmi sú Washington, DC, New York, Philadelphia, Boston, San Francisco a Los Angeles.
Investičnou stratégiou je zameranie sa na husto osídlené a bohaté oblasti s vysokým dopytom po komerčných a rezidenčných nehnuteľnostiach. Táto stratégia prispela k silnému rastu v posledných niekoľkých rokoch.
Perspektívy rastu
Rast spoločnosti Federal Realty Investment Trust (FRT:NYSE) pochádza ako z novo zhotovených nehnuteľností, tak aj zo zvyšovania nájomného.
V roku 2017 spoločnosť Federal Realty zvýšila svoje príjmy z operácií (funds from operation = FFO) o celé 2% na 5,74 dolárov na akciu, čo bol pre firmu vtedy rekord. FFO je non-GAAP finančná metrika, ktorá analyzuje peňažné toky dostupné pre distribúciu = vyplatenie.
Spoločnosť od roku 2010 zvyšovala svoje FFO o 6% ročne, čo je v súlade s očakávaným tempom rastu.
Dôležité je, že vyšší rast je späť, a predpokladané FFO za celý rok 2018 je na úrovni 6,21 dolárov na akciu alebo ako aj o 8% vyššie ako v roku 2017.
Novo dokončené nájomné zmluvy boli podpísané s vyššími priemernými cenami, ako u predtým prenajatých nehnuteľností v portfóliu, čo je jasným znamením, že budúce výnosy z prenájmu budú rásť.
Rast roku 2018 je poháňaný vysokou obsadenosťou a nájomným za vyššie ceny ako predtým. To povedie k vyššiemu rastu porovnateľných príjmov z prenajatých nehnuteľností a to ďalej povedie k vyššiemu FFO.
V poslednom štvrťroku spoločnosť Federal Realty Investment Trust (FRT:NYSE) uzavrela 101 prenájmov, ktoré zahŕňali viac ako 469 000 štvorcových stôp obchodného priestoru. Nielen, že firma udržiava vysokú mieru obsadenosti tým prenajímaním prázdnych nehnuteľností, ale prenajíma ich za vyššie ceny. Prenájmy za štvorcovú stopu v treťom štvrťroku boli realizované s priemernou cenou 38,31 dolárov, v porovnaní s 36,22 dolárov v Q3 minulého roka. To predstavuje nárast na základe porovnateľnej nehnuteľnosti o 6%, a za posledných 12 mesiacov je to dokonca o 12%.
Novo zhotovené nehnuteľnosti by tak mali „efekt snehovej gule“ udržať v chode.
Federal Realty Investment Trust (FRT:NYSE) očakáva FFO na akciu (FFO-per-share) za celý rok 2018 v rozmedzí 6,18 až 6,24 dolárov. To by znamenalo rast o 7,7% až 8,7% oproti roku 2017.
Konkurenčné výhody a výkonnosť počas finančnej krízy
Jedným zo spôsobov, akým si REIT firmy vytvárajú konkurenčnú výhodu, je investícia do najkvalitnejších nehnuteľností. Federal Realty to urobila tak, že sa zamerala na bohaté oblasti ameriky, kde dopyt prevyšuje ponuku. To je tiež spôsob, ako môže v priebehu času pokračovať vo zvyšovaní rastu; vlastné nehnuteľnosti v najžiadanejších oblastiach a nájomníci sú ochotní platiť viac.
Federal Realty Investment Trust (FRT:NYSE) profituje z priaznivého ekonomického vývoja, vysokej miery obsadenosti a schopnosti zvyšovať nájomné.
Ďalšou konkurenčnou výhodou pre Federal Realty Investment Trust (FRT:NYSE) je silná rozvaha. Federal Realty Trust má od spoločnosti Standard & Poor ‚rating dlhu A-, čo je solídny investičný stupeň a je u REIT firiem vysoko cenený. Existuje iba päť REIT s ratingom „A“, pričom jedným z nich je práve Federal Realty Trust.
Silná bilancia pomáha tiež udržať nízke náklady na pôžičky, čo je kľúčové pre obchodný model REIT firiem.
Tieto konkurenčné výhody umožnili spoločnosti Federal Realty Investment Trust (FRT:NYSE) mať skvelé výsledky počas poslednej recesie. Vývoj FFO počas finančnej krízy je uvedené nižšie:
FFO na akciu v roku 2007 bolo vo výške 3,63 dolárov
FFO na akciu v roku 2008 bolo vo výške 3,87 dolárov (zvýšenie o 6,6%)
FFO na akciu v roku 2009 bolo vo výške 3,87 dolárov (rovnaké)
FFO na akciu v roku 2010 bolo vo výške 3,88 dolárov (zvýšenie o 0,3%)
FFO na akciu v roku 2011 bolo vo výške 4,00 dolárov (zvýšenie o 3%)
FFO bolo v priebehu recesie buď rovnaké alebo sa zvýšilo. To bol pozoruhodný úspech a vypovedá o sile podnikania.
Ocenenie a očakávaný výnos
Na základe FFO na akciu (FFO-per-share) vo výške 6,21 dolárov za celý rok 2018 sa akcie Federal Realty Trust obchodujú s pomerom ceny a FFO (price-to-FFO ratio) vo výške 19,6. To je rovnaké ako pomer ceny a zisku (price-to-earnings ratio) pre normálne firmy, nie REIT.
Na základe ocenenia sa akcie Federal Realty Investment Trust (FRT:NYSE) zdajú byť mierne podhodnotené, pretože akcie Federal Realty Trust sa vždy obchodovali s pomerom ceny a FFO cez 20 a preto je predpoklad, že sa tam opäť vrátia. Ak by sa akcie vrátili k 10 ročnej priemernej (férovej) hodnote vo výške 22,6, tak by to celkový ročný výnos navýšilo o 3%.
Budúce výnosy budú teda zahŕňať približne zhodnú mierou rast FFO, expanziu ocenenia a dividendy. Pri tomto scenári by celkové výnosy mohli dosiahnuť približne 11% až 12% ročne a to práve z dôvodu rastu podnikania a podpory rastu ocenenia.
Súčasný dividendový výnos vo výške 3,4% je pre REIT pomerne nízky. Avšak, Federal Realty Investment Trust (FRT:NYSE) to vynahrádza silným rastom dividendy a neuveriteľne dlhou históriou dividendových výplat.
Firma zvýšila dividendu už 51 rokov v rade a to vrátane navýšenia v roku 2018 o 3%.
Navyše, Federal Realty Investment Trust (FRT:NYSE) v minulosti vždy navyšoval svoju dividendu o vysoké percento. Podľa vedenia Federal Realty za posledných 51 rokov udržuje 7% zloženú ročnú mieru rastu dividendy.
Dividenda je úplne bezpečná. Spoločnosť Federal Realty Investment Trust (FRT:NYSE) má výplatný pomer približne 65% FFO a pomer dlhu k EBITDA 5,4, čo je mierne zlepšenie oproti roku 2017.
Záver
Investori vyhľadávajú REIT firmy kvôli dividendám a vďaka najvyšším výnosom z celej triedy aktív, preto je ľahké pochopiť, prečo sú tak populárne medzi dividendovými investormi.
Federal Realty Investment Trust (FRT:NYSE) nemá vysoký dividendový výnos v porovnaní s inými REIT. Je to preto, že sa akcie trvalo obchodujú za relatívne vysoké ocenenie. Avšak vysoko kvalitné podniky majú tendenciu k nadpriemernému oceneniu. Na investorov, ktorí sa zaujímajú len o získanie vysokých príjmov, nemusí Federal Realty Trust zapôsobiť. Môže to byť ale vhodná voľba pre dividendovo rastových investorov.
Zdroj: suredividend, IG