Federal Realty Investment (FRT:NYSE) je dividendovým kráľom, spoločnosť ktorú môžete kúpiť a držať navždy. Je jedným z najväčších REIT v USA a zameriava sa na husto osídlené pobrežné oblasti, kde žijú ľudia s vysokými príjmami. Spoločnosť vlastní a prevádzkuje nehnuteľnosti s rôznym využitím, ktoré sa všeobecne sústredia na luxusné maloobchody. Má dlhú a úspešnú históriu obnovovacích vlastností, aby zodpovedali jej štandardom, a časom zvyšuje nájomné. Spoločnosť bola založená v roku 1962 a produkuje takmer 1 miliardu dolárov ročného príjmu; akcie sa obchodujú s trhovou kapitalizáciou tesne pod 10 miliardami dolárov.
REIT sú všeobecne veľmi cyklické a to platí najmä pre REIT, ktoré sa zameriavajú na maloobchod. Zo zrejmých dôvodov trpia maloobchodné REIT počas hospodárskeho poklesu, pretože maloobchodníci sú všeobecne cyklický, čo znamená, že tí, ktorí nedosahujú dobré výkonnosti, sa budú v ťažkých časoch snažiť platiť čo najnižšie nájomné. To zase spôsobuje, že prenajímatelia majú problém, pretože sa znižuje celková prenajímaná plocha.
Federal Realty Investment (FRT:NYSE) primárne vlastní nákupné centrá, ktorá nakupuje, obnovuje a potom spolupracuje s luxusnými maloobchodníkmi a poskytovateľmi služieb. Do určitej miery je však tiež diverzifikovaný do rezidenčných nehnuteľností kde ľudia môžu žiť. Portfólio s viac ako 100 nehnuteľnosťami je viac ako z 95% prenajaté, takže Federal Realty má zdravú kombináciu stáleho príjmu a dostupnosti. To je kľúčové, pretože spoločnosť sa postupom času ukázala ako výnimočná, pokiaľ ide o zvyšovanie nájomného, a tento dopad sa najviac prejavuje na voľných nehnuteľnostiach, kde Federal Realty môže nájsť nového nájomcu za lepšie ceny. Toto je v kombinácii s organickým rastom nájomného primárnym dôvodom, prečo bola spoločnosť Federal Realty v priebehu rokov tak úspešná.
Model zamerania sa na najlepšie nehnuteľnosti na najlepších trhoch sa spoločnosti dlhodobo osvedčil. Trhy Federal Realty sú trhy s najlepšou štatistikou príjmu a populácie, pretože sa nesnaží byť pre všetkých. Vedenie spoločnosti chápe, kde sú dlhodobo najlepšie príležitosti k rastu a neboja sa za nimi ísť.
Federal Realty Investment (FRT:NYSE) je medzi REIT tiež jedinečná v tom, že je skutočne odolná voči kríze. Zo zrejmých dôvodov väčšina Reit silno trpí počas hospodárskych poklesov vzhľadom na to, že ich nájomníci bojujú o prežitie a miera obsadenosti klesá. Aj keď Federal Realty vykáže počas nasledujúcej krízy určitý tlak, jej zameranie na nájomníkov najvyššej kvality pomáha udržiavať a zvyšovať zisk aj v ťažkých časoch. Spoločnosť zvýšila v roku 2008 svoje prostriedky z operácií na akciu, alebo FFO, o 6%, v rokoch 2009 a 2010 boli stabilné. Aj keď investori iste uprednostňujú rast pred stagnáciou, skutočnosť, že spoločnosť Federal Realty dokázala udržať FFO na akciu počas najhoršej krízy za posledné desaťročia rovnaké, je vynikajúcim potvrdením silného obchodného modelu. To je dôvod, prečo analityci odporúčajú Federal Realty, a prečo je to jediný REIT „Dividendový kráľ“.
Rast Federal Realty nebol v poslednom desaťročí nijako zvlášť pôsobivý, ale spoločnosti sa podarilo zvyšovať FFO na akciu približne o 5% ročne. Vzhľadom k meniacim sa ekonomickým podmienkam, ktoré v tomto období existovali a tiež vzhľadom k veľmi konkurenčnému prostrediu pre maloobchodníkov je to celkom dobré. Mnoho REIT, najmä tých, ktoré sa zameriavajú na maloobchod, sa snažilo udržať FFO na akciu, zatiaľ čo Federal Realty neustále rastie.
V nadchádzajúcich rokoch vidíme 5% ročný rast FFO na akciu, pretože spoločnosť Federal Realty si udržiava vysokú mieru obsadenosti a v priebehu času stále vykazuje vyššie základné nájomné. Okrem toho očakávame, že marže sa budú postupne zvyšovať, pretože spoločnosť znovu rozvíja svoje vlastnosti a je schopná uplatňovať vyššie nájomné. Spoločnosť to robí dlhú dobu a vzorec funguje. A nakoniec, spoločnosť pokračuje v nákupe a rekonštrukcii nových nehnuteľností.
Ako u REIT spoločnostiach to býva, bude pomer výplaty Federal Realty vždy vysoký, pretože je potrebné rozdeliť väčšinu jej príjmov akcionárom. Súčasný pomer výplaty sú však len dve tretiny FFO na akciu, čo je pomerne nízke pre REIT. To je veľmi žiadúce, pretože umožňuje pokračovať vo zvyšovaní dividend bez ohľadu na ekonomické podmienky a malo by umožniť financovať oveľa viac, po sebe idúcich rokov navyšovania dividend. V kombinácii so stabilným rastom FFO na akciu v čase je dividenda Federal Realty veľmi atraktívna. Vo svete REIT je z týchto dôvodov dividenda Federal Realty zlatým štandardom.
Dividendový výnos Federal Realty je dnes 3,2%, čo tiež značne prevyšuje širší trh, čo investorom poskytuje silný súčasný príjem, ktorý ide ruka v ruke s vynikajúcimi vyhliadkami bezpečnosti a rastu.
Záver
I keď existuje veľa možností na generovanie príjmu, tí, ktorí hľadajú rastúci príjem, mali by začať s dividendovými kráľmi. Tieto akcie sú najlepšie na trhu, pokiaľ ide o dlhodobú stabilitu a kvalitu. Takáto spoločnosť ponúkajú investorom bezpečné, spoľahlivé a rastúce dividendy a zároveň disponuje vynikajúcimi prevádzkovými modelmi vo svojom odbore. Z tohto dôvodu by takéto akcie mohli byť základom dlhodobého dividendového rastového portfólia
Zdroj: suredividend