Dividendy REIT-ov nákupných centier pod tlakom

Akcie Americké akcie Dividendy Reality Spotrebiteľský sektor

Prepuknutie pandémie COVID-19 malo významný vplyv na hospodárstvo, ale tento vplyv nebol rovnomerne rozšírený. Napríklad niektoré obchody s potravinami, biotechnologické firmy a technologické spoločnosti prekonali trh, zatiaľ čo ropné a plynárenské spoločnosti a prevádzkovatelia kasín boli obzvlášť ťažko zasiahnutí.

To isté platí pre REIT-y, ktoré vlastnia nehnuteľnosť pod mnohými z týchto podnikov.

Pozrime sa, ako kríza zasiahla REIT-y nákupných centier, nedávne škrty v dividendách a možnosti výnosov pre investorov.

Aký vplyv má COVID-19 na REIT‘s?

Hotely a hazard, bývanie pre seniorov a maloobchody (obchodné centrum) – tieto REIT’s  zažili najväčší dopad od vypuknutia choroby COVID-19. Hotely, kasína a nákupné strediská boli z veľkej časti zatvorené a bývanie pre seniorov sa stalo hlavným zdrojom ohnísk COVID-19 v celej krajine.

Na druhej strane nájomné bývanie a skladovanie sú na strane spotrebiteľa relatívne zdravé. Priemyselné REIT‘s zamerané na logistiku, technológiu a zdravotníctvo (okrem bývania pre seniorov) majú na podnikateľskej strane relatívne nízke riziko v porovnaní s niektorými z vyššie uvedených iných pododvetví REIT.

Silné bilančné listy

Ohnisko COVID-19 vyvolalo obavy z likvidity v sektore nehnuteľností. Podľa nedávnej správy Cohen and Steers síce príjem v krátkodobom horizonte môže určite „vyschnúť“, ale súvahy zostávajú veľmi silné, pričom priemerný pákový efekt je iba 32%, čo sa v prípade splatností rozložilo, aby sa obmedzilo krátkodobé porušenie zmlúv.

Okrem toho rekordne nízke úrokové sadzby spôsobili, že REIT’s si požičiavali kapitál veľmi lacno. Výnosy REIT‘s dlhopisov boli vo februári 2020 len 3,6%, čo predstavuje mierne rozpätie nad 1,1% 10-ročných výnosov štátnej pokladnice. Federálny rezervný systém tiež prisľúbil dostatočnú likviditu na vyriešenie krátkodobých obchodných dlhov.

Tento relatívne pozitívny výhľad má dve výhrady:

1. Kríza COVID-19 zhoršuje problémy REIT, ktoré už boli pod tlakom, ako sú nákupné strediská, a mohli by mnohých zraniteľných hráčov pôsobiacich v tomto priestore pritlačiť.

2. REIT môžu byť schopné splácať dlhy bez akejkoľvek emisie, ale bez príjmu môžu mať nižšie dividendy až do návratnosti príjmov.

Výsledkom bolo zníženie dividend v slabších podsektoroch REIT a tých, ktorí kvôli pandémii trpia nižším dopytom.

Nákupné centrá znižujú dividendy

Medzi kľúčovými REIT-ami nákupných centier v nedávnej dobe došlo k mnohým príkladom nedávnych znížení dividend a pozastavení dividend, pretože zvyšujú likviditu, aby si udržali bezpečnú rezervu pre zmeškané nájmy.

päťročný graf Kimco Realty Corp., zdroj: GOOGLE

1. Kimco Realty Corp. (KIM:NYSE) – Správna rada spoločnosti Kimco dočasne pozastavila dividendu spoločnosti na základe svojich kmeňových akcií, ale má v úmysle ju v priebehu roku 2020 obnoviť najmenej na sumu potrebnú na dosiahnutie súladu. REIT má vo svojom sektore jednu z najsilnejších likviditných pozícií a najdlhší profil splatnosti dlhov, pričom do krízy vstupuje s 96%-nou mierou obsadenosti.

päťročný graf Weingarten Realty, zdroj: GOOGLE

2. Weingarten Realty (WRI:NYSE) – Weingarten zaznamenala veľké zisky v celom svojom portfóliu 2019 a mala v úmysle vydať špeciálnu dividendu, namiesto toho sa však rozhodla vyplatiť tieto dividendy v priebehu roku 2020. Táto suma by však predstavovala pokles takmer o 50% oproti predtým deklarovanej dividende vo februári 2020. REIT vyčlenila 9 miliónov dolárov na nedobytné pohľadávky a inkasovala viac ako 60% svojich aprílových nájomných poplatkov, pričom si zachováva silný 6,1-násobný čistý dlh na pomer EBITDA.

päťročný graf Retail Properties of America, zdroj: GOOGLE

3. Retail Properties of America (RPAI:NYSE) – RPA pozastavila svoju dividendu za kmeňové akcie po tom, čo vyzbierala niečo vyše polovice svojich aprílových nájomných. REIT tiež čerpala z úverovej linky 850 miliónov dolárov a znížila výdavky na rozvoj do roku 2020 až o 100 miliónov dolárov.

päťročný graf Urban Edge Properties, zdroj: GOOGLE

4. Urban Edge Properties (UE:NYSE) – Urban Edge dočasne pozastavila svoju štvrťročnú dividendu na zachovanie kapitálu po rally – približne 56% svojich aprílových nájomných. REIT si udržiava jednu z najsilnejších likviditných pozícií v tomto sektore. Likvidné aktíva v hodnote 1 miliardy dolárov a nízka páková štruktúra pozostávajú z jednorazových bezúverových hypoték na väčšinu nehnuteľností.

päťročný graf Retail Opportunity Investments, zdroj: GOOGLE

5. Retail Opportunity Investments (ROIC:NASDAQ) – ROIC pozastavila svoju štvrťročnú dividendu v reakcii na COVID-19, čo ovplyvnilo nájomcov v mnohých z jej nákupných centier. Zatiaľ čo všetkých 88 jej nákupných centier je otvorených (predovšetkým nájomníci v obchode s potravinami), takmer 30% nájomcov je dočasne zatvorených. REIT vyčerpala 130 miliónov dolárov zo svojho úverového rámca vo výške 600 miliónov dolárov a má v súvahe 133,5 milióna dolárov v hotovosti.

päťročný graf Cedar Realty Trust, zdroj: GOOGLE

6. Cedar Realty Trust (CDR:NYSE) – Cedar Realty znížila svoju dividendu na jedno percento na akciu, aby sa zachoval kapitál. REIT tiež čerpala z úverovej facility 75 miliónov dolárov a zostávajúca úverová kapacita má 20 miliónov dolárov. Vedenie tiež začalo znižovať krátkodobú sanáciu a iné nepodstatné kapitálové výdavky.

Dôsledky pre investorov

Investori môžu v súčasnom prostredí vidieť, že z REIT-ov prichádzajú nižšie príjmy, ale väčšina z nich bude schopná zvládnuť krátkodobú krízu bez akýchkoľvek problémov. Existuje len málo porovnaní s rokom 2008, keď boli problémy oveľa štrukturálnejšie.

Ak prípady COVID-19 vyvrcholia v nasledujúcich mesiacoch a menová a fiškálna politika zostanú ústretové, nie je dôvod sa domnievať, že tieto investície utrpia katastrofický pokles a akýkoľvek panický predaj nie je opodstatnený. Jediným problémom je, že v tomto čase by mohol byť nižší príjem.

REIT sa však počas posledných šiestich trhových korekcií (10% alebo viac) historicky zotavili rýchlejšie a silnejšie ako široký akciový trh. Ak konzervatívny REIT obchoduje so zľavou, mohla by to byť príležitosť pre investorov, aby si zvýšili svoj podiel za príťažlivé náklady.

Záver

COVID-19 má zmiešané účinky na REIT. Zatiaľ čo niektoré zostávajú nezranené, zhoršili sa problémy v iných, napríklad v nákupných centrách. Dobrou správou je, že väčšina REIT-ov je dobre kapitalizovaná na zvládnutie krátkodobej krízy a akékoľvek oživenie by mohlo viesť k nadmerným výnosom.

Zdroj: dividend.com

Odmietnutie zodpovednosti: prevádzkovatelia webovej stránky, jej vydavatelia, vlastníci a sprostredkovatelia nezodpovedajú za straty alebo škody, peňažné alebo iné, ktoré vyplývajú z tu uverejneného obsahu. 

Ohodnoť článok

Pridaj komentár