Investície do nehnuteľností sú považované za vhodnú investíciu do aktív počas obdobia s nízkymi úrokovými sadzbami a to z dôvodu stability. Nízke úrokové sadzby, neustále zvyšovanie ceny nájomného a silný prílev nového kapitálu tlačí realitný trh po celé roky smerom nahor. Ceny nehnuteľností teda dlhodobo rastú. Tento trend sa netýka iba rezidenčných nehnuteľností, ale aj komerčných nehnuteľností.
Cez všetky pochybnosti a varovania ohľadom investičnej bubliny zatiaľ neexistuje žiadny náznak spomalenia konkrétneho rozmachu, pretože všetky kľúčové faktory zostávajú pozitívne. Otvorené fondy nehnuteľností patria dlhodobo medzi ziskové investície.
V dôsledku finančnej krízy sa výnosove príležitosti realitných fondov výrazne znížili. Hoci trh s nehnuteľnosťami stále rastie a zisky z jednotlivých investícií do nehnuteľností zostávajú vysoké, veľké aktíva fondov a nadpriemerná likvidita fondov nehnuteľností znižujú celkovú návratnosť. Avšak investori s nimi dokázali za posledných päť rokov dosiahnuť priemerne 2,7% ročnej návratnosti.
V roku 2018 bolo ročné zhodnotenie dokonca + 3,3%. Na rozdiel od napríklad vládnych dlhopisov sú realitné fondy stále lukratívnou investíciou.
Hospodárske spomalenie núti ECB pokračovať v politike nulovej úrokovej sadzby
Dlhý rast hodnoty nehnuteľností je daný pokračujúou politikou nulovej úrokovej sadzby Európskej centrálnej banky. Akonáhle sa začiatkom roka 2018 začali objavovať povesti o blížiacom sa obrate, ceny akcií realitných spoločností sa dostali pod dočasný tlak, pretože lacné refinancovanie je v tomto odvetví dôležitým faktorom zvyšovania výnosu a hodnoty.
Medzitým však už dlhodobo bolo jasné, že sa úroková skrutka pravdepodobne nebude otáčať tak rýchlo – skôr naopak. Začiatkom marca prezident ECB Mario Draghi oficiálne stornoval zvýšenie úrokových sadzieb. Na pozadí zhoršujúcej sa hospodárskej situácie v eurozóne Draghi na mimoriadnej tlačovej konferencii uviedol: „kľúčové úrokové sadzby zostávajú nezmenené na úrovni 0,0% až do konca roka 2019“, čo je skvelá správa pre realitný trh.
Najdôležitejšie kľúčové faktory hovoria v prospech pokračujúceho silného trhu s nehnuteľnosťami
Ceny nehnuteľností sa v posledných rokoch výrazne zvýšili. Avšak pred týmto nárastom trh s nehnuteľnosťami stagnoval takmer 20 rokov. Nízke úrokové sadzby a inflácia sú sprevádzané radom štrukturálnych faktorov, ako je pokračujúca nízka úroveň novej výstavby, pokračujúce imigrácie a urbanizácie.
To má za následok nedostatok dostupného bývania, vyššie nájomné a nízku mieru neobsadenosti, najmä v metropolitných oblastiach. Hoci nárast hodnoty nehnuteľností a zhodnotenie nebude pravdepodobne v najbližších rokoch tak vysoké, ako v nedávnej minulosti, nájomné sa stále zvyšuje a poskytuje prijateľnú návratnosť investícií do nehnuteľností.
Investície do nehnuteľností v akejkoľvek výške a bez námahy: otvorené fondy nehnuteľností
Ak však uvažujete o investícii do nehnuteľností a nehnuteľnostných (niekedy tiež nie celkom presne nazývaných „realitných“) fondov, mali by ste mať investičný horizont niekoľko rokov – najmenej štyri alebo päť rokov. Predovšetkým otvorené fondy nehnuteľností sú považované za prvú voľbu pre investorov, ktorí sami nemôžu alebo nechcú kúpiť nehnuteľnosť (napr. dom alebo byt).
Každý, kto sa vyhýba nákladom a rizikám spojeným so samostatne spravovanou nehnuteľnosťou a chce využívať stabilný príjem z prenájmu a dlhodobé zvyšovanie hodnoty rôznych nehnuteľností alebo pozemkov s menšími sumami, má u fondov nehnuteľností diverzifikovanú konzervatívny alternatívu.
Historické výnosy fondov nehnuteľností sú výrazne nad mierou inflácie a investičné forma je všeobecne považovaná za relatívne bezpečnú a stabilnú.
Realitné fondy ako alternatíva k realitným akciám, REIT a nehnuteľnostným ETF
Na rozdiel od uzavretých realitných fondov, kde často musíte fixovať svoj kapitál na horizont niekoľkých rokov, otvorené fondy nehnuteľností sú oveľa flexibilnejšie. A tiež majú rad výhod. Otvorené fondy nehnuteľností nie sú volatilné a sú relatívne bezpečným útočiskom dokonca aj v chaotických časoch na kapitálových trhoch. Denné stanovenie ceny poskytovateľom je založené na stabilných účtovných hodnotách a nepretržite plynúcich príjmoch z prenájmu.
Naproti tomu akcie nehnuteľností, ETF a REIT podliehajú značne kolísajúcim cenám na akciových trhoch, ktoré sú určované len ponukou a dopytom. Realitné fondy sú tiež oveľa menej citlivé na zmeny úrokových sadzieb, než napr. dlhopisy, akcie alebo REIT.
Väčšina nehnuteľností v otvorených nehnuteľnostných fondoch má tiež skryté rezervy, pretože postupy oceňovania podliehajú veľmi konzervatívnym štandardom oceňovania. Z tohto dôvodu predaja v silných fázach trhu často vedú k neplánovaným výnosom. Medzi investormi sú populárne najmä nemecké, rakúske a švajčiarske realitné fondy.
Úsporné plány možno väčšinou použiť aj k účasti v profesionálne spravovaných portfóliách nehnuteľností.
Realitné fondy – aké typy existujú
Väčšina otvorených fondov nehnuteľností investuje hlavne do komerčných nehnuteľností. Kupujú sa rôzne typy nehnuteľností, ako sú kancelárske budovy, hotely, zdravotné strediská alebo maloobchodné komplexy, ktoré generujú výnosy z príjmu z prenájmu a ďalšieho predaja. Napríklad rodinné domy sú však tiež súčasťou spektra niektorých realitných fondov.
Potom, čo sa objem vzájomných fondov v každom z posledných dvoch rokov zvýšil o približne 6 miliárd EUR, očakávajú analytici v roku 2019 tiež prinajmenšom podobne vysoký príliv prostriedkov
Defenzívny obdobie robí fondy nehnuteľností atraktívnejšie pre dlhodobých investorov
Realitné fondy majú v poslednej dobe minimálnu dobu držania dva roky a ročnú výpovednú lehotu. Do finančnej krízy zneužívali najmä profesionálni investori fondy ako likvidný denný menový kurz – s vyššími výnosmi a dennou dostupnosťou.
Táto „chyba dizajnu“ viedla v nasledujúcich rokoch po finančnej kríze k závažnej priemyselnej kríze, pretože veľkí investori chceli svoje finančné prostriedky stiahnuť rýchlejšie, než boli fondy schopné predať nehnuteľnosť.
Z dôvodov likvidity teda skrachovalo mnoho otvorených realitných fondov a veľké straty pre súkromných investorov sa pohybovali medzi -10% až -40%. Pre dlhodobých investorov majú fondy nehnuteľností teraz rozhodujúcu výhodu: vďaka novému typu obdobia v zmysle držania sú tieto fondy výrazne odolnejšie voči kríze a atraktívnejšie pre dlhodobých investorov.
Dočasne uzavreté fondy z dôvodu vysokého dopytu
Hlavným problémom fondu preto dnes nie je nadmerné financovanie, ale naopak – fondy sú doslova zaplavené peniazmi. Návratnosť mnohých realitných fondov je preto relatívne mierna. Pre správcov fondov je stále ťažšie nájsť zmysluplné investície do nehnuteľností, ktoré ponúkajú dostatočne atraktívny pomer príležitostí a rizík.
Pretože medzi správcami fondov existuje kríza investícií, väčšina realitných fondov zvyšuje ich neexistujúcu alebo dokonca zápornú úrokovú hotovostnú pozíciu a znižuje celkovú návratnosť. Mnoho fondov preto prestalo vydávať nové akcie investorom, aby zastavilo zhodnocovanie kapitálu.
Akonáhle budú nájdené vhodné nehnuteľnosti k nákupu, môžu investori postupne nakupovať nové akcie. Poskytovatelia fondov používajú túto takzvanú stratégiu cash-stop alebo cash-call na riadenie svojej likvidity.
Tieto obmedzenia majú účinok. Priemerný pomer likvidity klesol z 21% na približne 20% v roku 2018, čo je však stále pomerne vysoká hladina. Mnoho bánk už neprijíma žiadne prostriedky pre svoje realitné fondy a sporiteľne tiež obmedzujú emisie svojich produktov.
Návratnosť fondov nehnuteľností určuje pomer nákladov a likvidity
Tí, ktorí nakupujú akcie v otvorených nehnuteľnostných fondoch, ťažia ako z príjmu z prenájmu, tak z možného zvýšenia hodnoty nehnuteľností. Analytická agentúra Scope pravidelne skúma obe zložky. Napríklad u 14 otvorených fondov nehnuteľností predstavoval čistý výnos z prenájmu v roku 2017 v priemere 4,0% a nárast hodnoty +1,4%, čo predstavuje kombinovaný zisk až + 5,4%.
Po zdanení a vypožičaných nákladoch je konečný výsledok + 4,8%. Po odpočítaní likvidného pomere 20% a ročných administratívnych nákladov je návratnosť investícií do nehnuteľností pre investorov o niečo nižšia. Tá naposledy predstavovala priemerne zhruba + 2, 7%, čo zhruba zodpovedá historickej návratnosti realitných fondov.
Riziká a nevýhody fondov nehnuteľností
Hoci fondy nehnuteľností sú teraz legislatívne regulované prísnejšie a sú považované za veľmi konzervatívne, stále predstavujú určité riziká. Zlé investície, problémy s likviditou alebo kolísanie trhu môžu v budúcnosti spôsobiť narušenie jednotlivých fondov alebo celého odvetvia. Ukazovateľ návratnosti rizika BVI štvrťročne vyhodnocuje, klasifikuje a zverejňuje riziká otvorených realitných fondov.
Za extrémnych trhových podmienok môže byť fond pozastavený alebo uzavretý z dôvodu nedostatku likvidity, vzhľadom na to, že investičná spoločnosť v niektorých prípadoch už nemôže odoberať späť podielové listy fondu, akonáhle rezervy likvidity klesnú pod 5% aktív fondu.
Tým sa zabráni tomu, aby sa neodkladné predaje v núdzi nemuseli vykonávať za nepriaznivých podmienok. Tiež sa tým penalizujú dlhodobí investori v prípade rýchlych výberov finančných prostriedkov.
Brexit a fondy nehnuteľmností
V súčasnej dobe je potrebné venovať osobitnú pozornosť investíciám do realitných fondov vo Veľkej Británii. Dôsledky Brexitu môžu mať negatívny dopad na britský trh s nehnuteľnosťami. Ak príliš mnoho spoločností opustí Londýn, zvýšená miera neobsadenosti kancelárií by mohla mať v krátkodobom horizonte negatívny vplyv na ceny nehnuteľností a výnosy z prenájmu.
V dlhšom časovom horizonte však budú účinky Brexitu pravdepodobne potlačené alebo budú mať prinajlepšom dokonca pozitívny dopad.
Výhody investície do otvorených realitných fondov na burze
Otvorené fondy nehnuteľností môžu byť obchodované veľmi flexibilne na rôznych burzách. Cena tu však nie je založená – ako v prípade nákupu priamo od fondovej spoločnosti – podľa skutočnej ekvivalentnej hodnoty a čistej hodnoty aktív, ale iba podľa ponuky a dopytu. V závislosti od situácie na trhu existujú prémie alebo zľavy z vnútornej hodnoty podielových listov fondu.
Kým v rokoch nasledujúcich po finančnej kríze boli ceny na akciových trhoch zľavnené, dnes cenám dominuje prémia. Vzhľadom na to, že obchodovanie na burze eliminuje počiatočný vysoký poplatok 5,5%, má zmysel investovať do realitných fondov prostredníctvom burzy a nie prostredníctvom investičnej spoločnosti.
Spread na burze (rozdiel medzi bid a ask cenou) je vždy oveľa nižší ako poplatok u investičnej spoločnosti.
Významné rozdiely v nákladoch
Náklady na otvorené fondy nehnuteľností sa tiež veľmi líšia. Počiatočný poplatok je až 5,5% a ročné poplatky za správu (čiže TER = Total Expense Ratio) sú až 2,5%. Mala by sa brať do úvahy aj obsadenosť nehnuteľností.
Ak sú budovy čiastočne prázdne, nevznikajú žiadne príjmy z prenájmu, zatiaľ čo náklady stále pretrvávajú. Existujú veľké rozdiely u sadzieb z prenájmu jednotlivých fondov, ktoré sa pohybujú medzi približne 82% a 98%.
Čo určuje hodnotu fondov nehnuteľností?
Vysoká obsadenosť nehnuteľností však automaticky neznamená silnú návratnosť. Ak sú nehnuteľnosti prenajaté pod trhovú cenu, môže byť aj údajne vysoká hodnota obyčajnou optickou ilúziou. Výška nájomného a výnosov z prenájmu sú založené na oficiálnom ocenení nehnuteľnosti, ktoré je pravidelne určované nezávislými odborníkmi. Z toho sa vypočíta hodnota fondu nehnuteľností alebo akcie – čistá hodnota aktív.
Alternatívy k realitným fondom
Investície s podobným profilom rizika a návratnosti možno nájsť napríklad v podnikových dlhopisoch s veľmi dobrým hodnotením (krátke splatnosti). Ktokoľvek, kto chce investovať na realitnom trhu ako súkromný investor, môže tak urobiť priamo vo forme majetkových cenných papierov alebo podielových fondov nehnuteľností (REITs). Takisto sa oplatí pozrieť sa na nehnuteľnostné ETF, prostredníctvom ktorých môžete eventuálne investovať na realitnom trhu lacnejšie ako s otvorenými nehnuteľnostným fondmi.
Zdroj: lynxbroker