Táto REIT’s firma primárne investuje do nákupných centier v Spojených štátoch. Obsadenosť porfólia nehnuteľností je takmer 100%, firma každoročne navyšuje nájomné a taktiež prestavuje svoje nehnuteľnosti, aby zodpovedali súčasným trendom. Ako si ukážeme nižšie, tak pokrytie dividendy upravenými finančnými prostriedkami z operácií (adjusted funds from operations) je bezproblémové. Cena akcií spoločnosti Kimco Realty Corp. (KIM:NYSE), okolo 19 dolárov za akciu je férová a ponúka investorom vstupný dividendový výnos 6%.
Prehľad portfólia
Kimco Realty Corp (KIM:NYSE) má trhovú kapitalizáciu cca 7,8 miliárd dolárov a k 30.6. firma vlastnila 429 nákupných centier, o prenajímateľnej ploche vo výške 75 miliónov štvorcových stôp.
Kimco Realty Corp (KIM:NYSE). má veľmi dobre rozložené nehnuteľnosti po celých Spojených štátoch. Tieto nehnuteľnosti sú však sústredené len v niekoľkých pobrežných oblastiach. A to z dôvodu, že je tu veľké množstvo ľudí = zákazníkov a tieto oblasti tiež patria k tým bohatším v USA. Pobrežné oblasti pritom generujú celkovo 79% ročného nájomného.
Keď hodnotíme REIT firmu, tak jedným z ďalších parametrov, na ktoré je potrebné sa zamerať, je obsadenosť portfólia. Pretože k čomu sú firme nehnuteľnosti, keď tam nie je nájomca, ktorý by firme každý mesiac platil nájomné! A spoločnosť Kimco Realty Corp (KIM:NYSE) aj tu vyniká.
Obsadené od roku 2018 neklesla pod 95,8%, posúďte sami:
Q1 2018 – 96,1%
Q2 2018 – 96%
Q3 2018 – 95,8%
Q4 2018 – 95,8%
Q1 2019 – 96%
Q2 2019 – 96,2%
Okrem dvoch štvrťrokov v roku 2018 sa vedeniu firmy darí udržať obsadenosť nad 96% a to je veľmi vynikajúce. To svedčí o veľmi dobrých nehnuteľnostiach vo firemnom potfóliu, po ktorých je dopyt od zákazníkov.
Ďalším veľmi dôležitým parametrom je diverzifikácia portfólia nájomníkov. Je veľmi zlé pokiaľ má firma jedného, či dvoch nájomcov, ktorí predstavujú majoritu. A v prípade odchodu, alebo bankrotu, by to znamenalo veľmi vážne problémy.
Aj tu firma Kimco Realty Corp (KIM:NYSE) vyniká, pretože má veľmi diverzifikované portfólio, ktoré má takmer 3 700 nájomníkov, ktorí spoločne ročne firme zaplatia asi 1 miliardu dolárov v príjmoch z prenájmu. Veľmi dôležité ale je, že veľká väčšina nájomcov predstavuje menej ako 1% ročného nájomného.
Štyria najväčší nájomcovia sú:
TJX (TJX:NYSE) – 3,8%
Home Depot (HD:NYSE) – 2,5%
Ahold Delhaize (ADRNY:OTCQX) – 2,2%
Albertsons (privátna firma) – 2%
Takto silne diverzifikovaná základňa nájomcov znižuje riziká pre peňažné toky firmy a tým aj pre investorov.
Rast hodnoty pre investorov
Ako každá REIT firma, tak aj Kimco Realty Corp (KIM:NYSE) musí zo zákona vyplácať aspoň 90% svojich ziskov akcionárom, aby nemusela platiť firemné dane. To znamená, že pre rast si buď musí požičať alebo vydať nové akcie = riediť. Z tohto dôvodu musíme ako REIT investori sledovať ďalšie parametre a tým je rast NAV (Net Asset Value = čistá hodnota aktív).
A prekvapivo, aj tu si Kimco Realty Corp (KIM:NYSE) vedie veľmi dobre.
Firma navyšuje FFO (Funds From Operations = príjmy z operácií) vďaka akvizíciám a výstavbou nových projektov. Vedenie sa preto zameriava na zvyšovanie hodnoty spoločnosti, keď každý rok pravidelne investuje stovky miliónov dolárov.
Odhady vedenia firmy na nasledujúce roky, predikujú každoročný plán investícií do nehnuteľností vo výške 200 – 250 miliónov dolárov ročne. Výstavba a rekonštrukcia nehnuteľnosti boli hlavným hnacím motorom rastu spoločnosti v posledných rokoch. Odhadovaný nájom do roku 2020 je o 30% vyšší ako súčasný. To poukazuje na to, že vedenie má „niečo v rukáve“, keď si môže dovoliť taký rastový potenciál AFFO.
Dividenda
Kimco Realty Corp (KIM:NYSE) dividendu pravidelne zvyšuje už 9 rokov v rade – radí sa tak do Dividend Challengers / dividendový vyzývatelia.
Za posledných 12 štvrťrokov, spoločnosť Kimco Realty vykázala priemerne upravené príjmy z operácií (AFFO = adjusted funds from operations) vo výške 0,322 dolárov na akciu, pritom štvrťročná dividenda je vo výške 0,275 dolárov na akciu. To znamená pomer výplaty dividendy k AFFO veľmi konzervatívnych 74%.
Ocenenie
Pri cene okolo 18,5 dolárov za akciu spoločnosti Kimco Realty Corp (KIM:NYSE) je tak ocenenie veľmi slušné. Pomer ceny k AFFO je vo výške 12,5. Dokonca v porovnaní účtovnej hodnoty (Book Value) s ďalšími REIT firmami vychádza firma Kimco Realty Corp najlacnejšie.
Riziká
Ako pre väčšinu REIT firiem je tu riziko príchodu recesie. Keď ekonomika začne klesať, tak ľudia obmedzia, resp. prestanú nakupovať menej potrebné veci, teda také, ktoré sa predávajú väčšinou v nákupných centrách. Druhým rizikom, sú možné bankroty / odchody nájomcov, keď nemajú komu predávať, tak prečo mať obchod tam, kde nikto nechodí. Popr. sa nájomca pokúsi s Kimco Realty Corp (KIM:NYSE) dohodnúť na znížení nájomného.
Obe tieto riziká prinesú možné zníženie príjmov z prenájmu, avšak je potrebné vedieť, že veľké portfólio nehnuteľností a nájomcov obe tieto riziká podstatne znižujú.
Ďalším, dlhší čas už existujúcim, rizikom je elektronický obchod a s ním spojené, predovšetkým Amazon (AMZN:NASDAQ) … aj keď o „smrti“ kamenných obchodov analytici „básnia“ už niekoľko rokov a zatiaľ stále nič … asi by tie ich krištáľové gule potrebovali vyčistiť …
Záver
Portfólio nehnuteľností a nájomcov je veľmi dobre diverzifikované a to pomáha udržať dividendu bezpečnú.
Lenže pri pohľade do minulosti, kedy bol dividendový výnos od začiatku roku 2018 vždy nad 6%, niekoľkokrát nad 7% a raz dokonca cez 8%. Navyše je to REIT firma a u nej je potrebné vyžadovať vyššie bezpečnostné marže, takže by nemala tvoriť viac ako 5% v portfóliu „value investora“.
Zdroj: suredividend